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警惕房地产经济正沦为"房奴经济"

查看:655| 2015-12-3 17:03| 系统分类:行业资讯| 举报

简介:文/第一财经 章轲中国社会科学院住房发展报告课题组最新研究结果认为,我国住房市场内部结构失衡,外部风险积聚,房地产经济有沦为“房奴经济”的隐忧 ...

文/第一财经 章轲


中国社会科学院住房发展报告课题组最新研究结果认为,我国住房市场内部结构失衡,外部风险积聚,房地产经济有沦为“房奴经济”的隐忧。

该课题组建议,降低购房负担,实现藏富于民。从供给需求双向调控转为促进消费,尽快构建住房长效调节机制。

住房产业被作为宏观经济支柱与地方政府财源,也承载了过多的压力。摄影/章轲


内部结构失衡 外部风险积聚

12月3日,中国社会科学院财经战略研究院、中国社会科学院城市与竞争力研究中心共同在京主办“《中国住房发展报告2015-2016》(下称《住房报告》)发布暨华房指数预警研讨会”。

课题组称,当前住房市场存在的主要问题是:住房市场内部结构失衡,一线城市的供求矛盾突出与三四线城市的供过于求并存;外部环境恶化,中国经济增速放缓,人民币贬值压力增大,全球经济衰退风险增加,金融市场动荡加剧,利空因素不断显现;政策导向偏差,不断加码的楼市宏观剌激政策,一方面维系了居民的高额住房负担,另一方面还将加剧住房市场结构性过剩。

研究发现,经济快速增长、城镇化加速推进及人民币持续升值是2002年以来中国房价突飞猛进的重要外部条件,但自2008年全球金融危机以来,中国楼市迅猛发展的外部条件已经出现微妙转变。首先经济增速出现下滑,对楼市形成直接冲击。接着人民币结束单边升值,给房价带来向下重估压力。2015年中国资本市场的大起大落,挫伤了楼市信心,进一步加大了楼市短期风险。同时全球经济面临进一步衰退,也为中国楼市持续繁荣投下阴影。

过去十多年来,我国住房市场的繁荣推动了经济快速增长,促进了地方政府财力进而公共服务水准的显著提升。但另一方面,住房产业被作为宏观经济支柱与地方政府财源,也承载了过多的压力。

《住房报告》说,房价被认为可涨不可跌,高房价使城镇居民家庭负担过重。高额的按揭本息使得“房奴”紧缩消费、不敢失业,生活水准与幸福指数双下降。购房者实际可支配收入较低,也使得社会经济内需不足,产业转型升级乏力。房地产经济有沦为“房奴经济”的隐忧。

2014年住房市场先热后冷,尤其是前两个月持续火爆,但随后受楼市下行影响,3月份土地市场骤然降温,第二、第三季度环比增速持续放缓,三季度急转直下,市场加速趋冷,到年底部分城市尤其是一线城市又出现回暖,大型品牌房企扎堆抢地,地王频现,北京、上海都诞生了历史总价地王,市场可谓跌宕起伏,全年呈现浅“U”形走势。

《住房报告》称,总体来看,2014年全国土地市场可谓低迷,成交量大幅萎缩,但土地价格依然保持上升趋势,呈现量跌价升整体走势。2015年土地市场尤其是一线城市虽开局火热但整体惨淡,前三季度土地市场低位运行,第三季度降幅趋缓市场企稳,9月份全国土地市场尤其是一线城市涨势明显。

课题组预计,未来一年土地市场或会呈现以下态势:一是土地市场成交总量或会萎缩,价格或继续保持高位调整态势;二是土地市场或会继续分化并将进一步加剧;三是一线和部分热点二线城市土地市场或进一步走向寡头垄断,中小房企将无立足之地。

降低购房负担 实现藏富于民

课题组认为,在内部结构性过剩严重,外部环境趋于恶化的条件下,如果仍继续原有的“经济房地产化”导向,剌激住房市场以维系高房价和经济高增长,势必降低居民消费水平,加重住房结构过剩,影响经济的顺利转型。

“住房市场发展应与转变经济增长方式相结合,通过适度藏富于民,实现住房市场与经济社会的协调发展。这需要创新住房政策导向,由过度强调住房市场的经济支柱作用,转向适度强调住房民生导向。不断采取措施,降低居民家庭的实际住房负担。”《住房报告》说。

课题组建议,出台按揭贷款利息抵扣个人所得税政策,降低购房还款负担,实现居者有其屋和藏富于民双重目标。对居民家庭购买首套普通商品住房提供购房补贴和利息补贴。提高公积金覆盖面,改革公积金归集信贷制度,降低公积金贷款利率,让更多家庭能够获得低息购房贷款。

课题组还建议减免普通商品住房交易税费,促进自由迁徙和居住条件改善。具体措施包括:扩大契税优惠,所有普通商品住房契税均按1%的优惠税率收取;取消2年限制,所有普通商品住房交易免征营业税;取消自用5年及唯一生活用房限制,所有出售普通商品住房的所得均免征个人所得税;对于卖一买一的换房需求除给予税费减免外,还可给予适度财政补贴。

对于农村集体建设用地入市问题,课题组建议加快探索,弥补城市住房用地供应不足。在城市政府垄断土地一级供应的条件下,往往采取饥饿供地的办法,来维持房价坚挺。这虽然有利于为地方公共财政筹资,但也加重了居民购房负担,降低了消费水平和生活品质。在城市住房用地供应不足时,可以加快农村集体建设用地入地探索,打破城市土地供应垄断,进一步平抑城市房价,提高居住水平。

《住房报告》建议提高存量住房品质,改善居民住房条件。住房市场正由增量时代向存量时代过渡,但已有的存量存在老化和品质偏低的突出问题。具体措施包括:进一步放宽户籍限制,提升教育、医疗等公共服务水平,吸引农村人口进城就业和置业;支持老旧住宅小区翻新、加设电梯和添置其它老年儿童便利设施;积极为社区联谊、社交活动搭建平台,创造温馨和谐居住环境;在不影响其它居民居住环境的前提下,支持住宅转商用或用作创业场所。

“十三五”住房保障应重管理

“十二五”期间,我国保障性安居工程总开工量已达到3915万套,超额完成“十二五”规划要求(3600万套保障性住房建设任务),增强民生效应。在2015-2017年三年内改造包括城市危房、城中村在内的各类棚户区住房1800万套(其中2015年580万套),农村危房1060万户(其中2015年432万户)。

经过“十二五”规划建设,保障房建设发展趋势逐渐清晰:从集中批量建设转化为少建保障房、盘活存量商品房资源,以货币补贴为主,以砖头补贴为辅,棚改、农村危房改造提速。

从2011年至2015年,中央财政和中央预算内投资共为保障性安居工程安排了8335亿元的补助资金,还发行约7000亿元的企业债券(2011-2014年间),专项用于保障性安居工程建设。但是,资金缺口较大,资金的使用效益不高。因此,需要保障房金融创新,引入社会资本,提高资金效率。比如,发行理财产品,募集资金,建立有效的融资平台,充分利用国家政策支持。

课题组称,目前我国的保障房建设存在严重的“重建设、轻管理问题”,保障房房源结构失衡,多地出现保障房空置现象。同时,农民工在内的中低收入家庭的住房可支付能力低。保障房选址偏远,配套设施不全,与居民需求不匹配,入住率低,资源浪费严重。

课题组建议把后期管理纳入到保障房考核机制,加强监管和社会监督,积极发展保障房的二级市场,有效配置资源,加强保障房的循环利用。同时,继续扩展公积金制度,积极提高中低收入群体的住房可支付能力。另外,建立保障房个人信用体系,谨防保障房超标建设、骗保、再次福利房分配的权利寻租。公开透明的保障房制度管理体系有助于居民安居乐业,将促进社和谐发展,带动社会的创新驱动力。

随着房地产市场的降温,加快地方政府融资转型、构建“升级版”城市建设资金融通模式变得更加迫切。《住房报告》建议积极探索城市建设融资新途径,扩展地方政府的融资渠道,提高地方政府的融资能力。这其中,积极推进住房公积金个人住房贷款资产证券化,采用PPP模式有效引入社会化资本参与城市建设,积极探索房产税改革等是有效的途径。

对于推动土地市场平稳健康发展的问题,课题组建议:顺应市场规律,引导市场理性回归;结合深化财税制度改革,建立新的土地出让金分配机制,抑制地方政府推高地价的强烈欲望;精算各类城市供地计划,通过优化供地计划实现土地市场有效供给;加快建立、完善及落实促进房地产业持续健康发展的相关制度,稳定预期。

课题组表示,对于已经列出改革时间表和内容的如财税制度改革、户籍制度改革等抓紧落实;


对于尚无时间表的如集体经营性建设用地入市制度、房地产税、基本住房保障法等的出台列出时间表并逐步扎实推进,以稳定预期;


建立健全社会房产、信用等基础数据统一平台,推进部门信息共享等多项关于房地产市场的内容,使长效机制同时成为目前短期调控措施的一部分。


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