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任志强:房地产天生就是投资

查看:323| 2015-12-3 17:29| 系统分类:行业资讯| 举报

简介:投资房地产就是买房子?错!不能再继续投资房地产?错!自住房不算投资?错!神马,全都错了?!那房地产该怎么投?有“大炮”之称的中国房地产协会副 ...


投资房地产就是买房子?错!不能再继续投资房地产?错!自住房不算投资?错!神马,全都错了?!那房地产该怎么投?有“大炮”之称的中国房地产协会副会长任志强在诺亚财富钻石年会上,与诺亚客户深度交流未来地产投资风向标。

以下观点由诺亚财富根据任志强演讲整理:


房地产天生就是投资



投资开发商,还是投资房地产?



房地产投资,这个概念其实指向两种不同的投资方式:一种是指购买房地产基金,这种方式其实投的是房地产开发商;另一种是指购买房产,这是投资土地上的那个房子。


第一种购买房地产基金的投资方式,投资的是房地产开发商,而投资房地产开发商真正投的是一个生产过程,而并非房地产。开发商是一个城市建设的组织者,我们常常看到有些媒体说房地产开发商是重资产,这其实搞错了,大多数房地产开发商的报表上没有重资产,几乎所有的房子都在流动资金的范围之内,或者在生产建设的过程范围内,在库存范围内,房子卖完了之后就什么都没有了。比如万科,到十月份为止,其2015年的销售额大概有两千亿,但它的报表上几乎没有重资产。而万达的模式就不一样,它帐上大部分是固定资产,所以万达模式属于开发商的重资产模式,而万科模式属于开发商的轻资产模式。


另外一个例子是北京国贸。国贸到现在为止大概有120万到130万的平方米的建成面积,还有国贸四期在建中。但这个项目从开始到现在一平米也没卖过,现在的市值大概一千三百多亿。就是这个不到一平方公里的土地上的房子,现在的市值却和营业额已经超过两千亿的万科差不多。


我们可以明显看到这两个差别,一个是每年卖两千亿房子公司,另外是一个持有物业、只做经营的公司。前者已经建了几千几万平方米的房子,而只持有120万平米的房子的后者,其市值和万科差不多是一样的。所以投房地产和投开发商是两回事,人们通常所说的房地产投资,其实更多的是指投资房产。



置业是中国传统的投资行为



传统上中国人把置业叫做家族的投资。比如,故宫就是皇家家族的投资,明清两代中它每年都在不断地扩大和建设;再比如乔家大院,也是经过了几代人的努力才有了今天每年有四百多万人群参观、经济收益非常大的乔家大院。可以看到中国人在过去的私有财产这时候变成了一个巨大的投资。拥有房产和拥有黄金是中国人几千年来的投资方式,对于安土重迁的中国人来说,房子更是重中之重。



私人自住房也是一种投资



有的人说:“我只有一套房子,自己在住的,怎么投资呀?我没有办法投资。”这是非常错误的概念。大家可以看看,除了房子以外,还有什么东西能够成为拥有巨大杠杆作用的金融工具?比如说要按揭贷款买黄金,这是不可能的事情。


房地产在世界各国都是金融工具,私人自住房也是一种投资行为。我们买房子,像在早期的时候就是用20%的首付获得了80%的杠杆率,而这80%的杠杆率有二十到三十年的周期。这个杠杆作用实际上在货币贬值的过程中产生了一个巨大的收益。


很多人认识不到,货币其实是一个贬值的过程。十年前的一块钱已经不值一块钱,三十年前我们大部分人的工资只是四十多块钱,但是当时四十块钱已经能够维持一家三口人的基本生活,但是今天的四十块钱只能买一两个蛋糕。如果把二十年后、三十年后的钱拿到今天花,可能就赚了钱了。这个在经济学上叫做锁定未来收入流。


一个人不会知道他未来的收入是多少,也不知道明年、后年、大后年能赚多少钱,更不能去预期二三十年后一个月的工资是多少。如果我们现在按平均每六年到七年工资收入翻一番,二十年至少翻了三番,但是三番意味着什么呢,意味着你的生活水平并没有大幅度地提高,因为货币贬值了,可能贬值都在翻倍。所以说,货币贬值和贬值翻倍的过程中,按揭贷款至少能把未来收入的一部分锁定,而房子是锁定未来收入流最好的办法。



中国人房屋需求在哪里?



中国现在到底还有没有住房需求?我们从住宅需求、办公需求和商业需求来看。



住宅需求



家庭分裂速度越来越快,人口聚集效应明显是住宅需求不断提高的两大因素。家庭分裂最简单的意思就是一个家庭有几口人。1985年,我们国家平均一个家庭有3.74个,而现在上海大概平均每户家庭只有2.62人,中国所有城市的数据是每户家庭2.84人,城乡一起统计则是每户家庭3.02人,家庭实际上越来越缩小。我们过去讲究大家庭,越大越好,现在是小家庭,越小越好,现在城市里一个人住一套房子占城市家庭的比例是14%,一代人住一个房子的比例是48%,一家三口,一代人住一套房子的用户需求越来越多。而且家庭分裂速度越来越大,我们大部分地方都在城镇化,社会也在老龄化的过程中,家庭分裂速度在这些过程中对住房需求的提升是越来越高的,而不是越来越低。


人口聚集效应,就是当人口在逐渐向城市聚集的时候,对住房要求也越来越高。有人担心我们会出现像日本20世纪90年代之后出现的房地产泡沫,但是日本出现泡沫的背景是其城镇化已经超过了70%,中国城镇化预计还将持续二三十年,这个区别还是很大的。



办公需求



从办公需求来看,写字楼的发展速度实际上是从第一、第二产业的劳动人口向第三转移的速度决定。当哪个城市的第三产业比重迅速提高的时候,它对写字楼的需求也就越高。现在北京每年第三产业所占比重提高2~3%,每提高一个点就要100万平方米的写字楼,3%就是300万平方米,所以租金是越来越高。


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