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【房产帮帮忙】不动产所有权与占有权分离时,法院如何判决? ...

查看:478| 2015-12-5 17:23| 系统分类:行业资讯| 举报

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房产帮帮忙

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《第一房产》“房产帮帮忙”

不动产所有权与占有权分离时,

法院如何判决?


房屋交易活动在今天是日益频繁,无权处分、虚假买卖引发诉讼不断地增多,这类案件往往比较复杂。所有权人和合法占有人之间的利益如何平衡呢?今天的房产帮帮忙,我们就要通过下面这个案例,希望能够引起大家的警惕,确保房屋及其他不动产交易的安全。



【海辉律师事务所 李莹】

小赵有一套拆迁房,已取得产权并一直居住使用。小钱以小赵委托代理人的身份与小孙办理房屋买卖手续,出售给小孙。小孙取得了该套房屋的产权证书之后,小孙又将房子过户给了小李。小李在取得房屋产权之后,小孙未实际交付该套房屋,于是小李将小孙告上法庭,要求小孙履行交付义务,并追加了小赵作为第三人,要求小赵迁出房屋。但小赵辩称,这套拆迁房是归其所有,从未出售过这套房屋,小钱和小赵的买卖关系是无效的,所以不同意小李的诉请。本案经过了一审、二审,二级法院裁判意见完全相左。


一审法院认为,根据小李提供的证据,足以证明其是争议房屋的合法产权人,依法享有占有、使用、收益和处分的权利,小赵现在已经不是争议房屋的产权人了,已无权居住使用上述房屋,所以小李要求小赵迁出争议房屋应当准许。但鉴于本案的实际情况,应该给予小赵一定时间另行解决居住问题。小赵则辩称争议房屋是属于他所有的、没有出售过房屋的意见,但这样的说法与事实不符,也于法无据,所以不予采信。



据此,一审法院判决:小赵于判决生效之日起二个月内从争议房屋中迁出。也就是支持了小李诉请。 一审判决后,小赵不服,提出上诉。小赵诉称:是小钱和小孙串通骗取争议房屋的产权证,自己还是争议房屋的产权人,请求二审法院驳回小李的诉讼请求。小李则辩称,一审裁判正确,请求二审维持。 二审法院认为,虽然生效判决确认小钱和小孙的买卖行为是有效的,但同时也确认小孙自始至终没有合法取得过争议房屋,客观上也无法向小李履行交付房屋的义务,所以小李应向小孙主张因无法交付争议房屋导致买卖合同无法继续履行的违约责任。也就是说,小李虽然取得了房屋产权证,但该套房屋一直没有从原始产权人小赵处脱离实际控制权,在此基础上小李要求争议房屋的实际占用人小赵迁出,法院不予支持。据此,二审法院撤销原审判决,改判驳回小李要求小赵迁出的诉讼请求。



【海辉律师事务所 李莹】

在签订房屋买卖合同后,出卖方应向买受人履行权利与实物的双重交付,买受人已取得房屋产权而未实际占有的情况下,其仅基于物权请求权要求有权占有人迁出,法院是做慎重审查的。如果占有人对房屋的占有具有合法性、正当性,买受人应以合同相对方为被告,提起债权给付之诉,要求对方履行交付房屋的义务或在房屋客观上无法交付的情况下承担相应的违约责任(即要么要求交付房屋,要么要求返还购房款并承担违约责任)。



本案的争议焦点在于:当所有权与占有权能发生分离的情况下,买受人是否可以其为房屋所有权人基于返还原物请求权要求房屋内的实际占有人迁出。在房屋买卖交易过程中存在所有权与占有权能相分离的情况,目前司法实践中,在房屋产权已过户至买受人名下后,其以产权人之身份基于返还原物请求权基础主张房屋内的实际占有人迁出并返还房屋的民事诉讼越来越多。


提起返还原物之诉的一个关键点是实际占有人是否为无权占有在占有人举证证明自己的占有行为存在合法依据的情况下,法院应当做好释明工作,引导当事人变更请求权基础另案提起债权之诉,若当事人坚持不愿撤回起诉,法院应依法判决驳回买受人要求有权占有人迁出的诉讼请求。



当然,由于请求权基础的不同,买受人的诉讼并不受民事诉讼法上一事不再理的限制,其实体权利未随之灭失,仍可以房屋买卖合同的相对方为被告提起诉讼,要求对方履行交付房屋的义务或在房屋客观上无法交付的情况下承担相应的违约责任。由于此类案件中,房屋买卖已经多次转手,案件事实较为复杂,可能存在虚假房屋买卖的情况,故为查清事实,准确认定房屋买卖合同的效力,在必要时可追加实际占有人为本案第三人参加诉讼。



这个案件表面上看起来是一桩合法无瑕疵的房屋交易,实际上是一起有关虚假诉讼、串通交易的典型个案。在这里提醒广大购房者在实际交易过程中,非常有必要实地、多方了解标的物是否存权利缺陷,避免不必要的麻烦。好了 ,如果您在买房卖房的过程中有任何疑问欢迎拨打我们的栏目热线81008100。


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