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转手难房价难涨 小面积公寓投资遇尴尬

查看:6287| 2016-3-4 18:39| 系统分类:行业资讯| 举报

简介: 精装SOHO引领投资热潮”,“低总价高回报”,“宜居宜商宜投资,3年返利21%”……在商业办公市场上,40年产权的小面积公寓常常被包装成理财投资 ...

 

精装SOHO引领投资热潮”,“低总价高回报”,“宜居宜商宜投资,3年返利21%”……在商业办公市场上,40年产权的小面积公寓常常被包装成理财投资类产品进行出售。不过,近年来,曾经较受投资客青睐的小公寓,却遭遇着销售差、转手难、房价难涨的困境。

库存高

新房销售普遍不理想

南京网上房地产数据显示,目前,全市的办公类商品房(含40年产权办公及公寓)可售面积约182.1万平米,今年以来成交面积仅16.9万平米。

2015年南京市的办公类商品房成交面积为74.3万平米,若按照去年的去化速度,目前南京市办公类商品房的库存去化周期需要2年多的时间。而住宅类商品目前3.9万套的库存量,去化周期仅4个月。

“公寓产品确实很难卖,即使河西这样目前楼市火爆,房价比较高的区域,其公寓产品销量相比住宅也很不理想。”南京王祥房产经纪有限公司总经理王祥告诉。

另外,了解到,在高库存下,弘阳时代中心、复地宴南都、中南世纪雅苑、九霄梦天地等不少楼盘都有加推公寓产品,这将进一步加大办公类商品房的库存量。

针对高企的商办库存,上周出台的宁十七条中也强调南京将逐步有序缓解商办库存压力。

税费高

二手房市场转手更难

相比新房市场,公寓产品的投资缺陷在二手房市场中显得更为明显。在二手房转卖中,此类房源脱手要比住宅难得多。南京网上房地产数据显示,2016年以来,南京办公类二手房的成交套数仅有157套。

发现,不少公寓楼本身二手公寓挂牌量就很少。位于夫子庙附近的精锐SOHO,在周边的二手房门店中几乎少有挂牌的房源。一位中介告诉记者,40年公寓属于非住宅,一套小公寓总价没有多高,但在转卖时却需要付出较高的税费成本,需交纳契税3%,个税差额的20%,营业税5.6%,加上土地增值税等,税费总共要交到差额的55%。

“除了税费以外,公寓只有40年产权,转手后可使用的土地年限就更短,这是公寓产品自身的一个缺陷。另外,在二手房买卖中,买家也能够切实感受到,楼栋里住户商户混杂,整体居住环境以及物业服务都一般,影响后期的投资回报率。”中广置业的一位中介人士告诉记者。

业内观点

投资客偏爱住宅

公寓收益基本靠租金

被冠为投资类产品的公寓,目前究竟有怎么样的投资价值?了解到,目前市场很多公寓产品的房价涨幅远不及客户的期望值。河西万达广场公寓在2012年出售时价格在15000-16000元/平米,而目前二手房挂牌价仅在17000-18000元/平米。江北东方万汇城的一位业主也告诉记者,因为急需资金周转考虑卖房,他当年买房的价格在9000多元/平米,现在挂牌价10000多元/平米,挂牌一个多月的时间,还没有卖出去。

“市场上的酒店式公寓基本上靠租金养活的,地段还不错的精装公寓,一年的租金回报能达到5%-7%,比不少住宅租金要高。”王祥告诉。

他还表示,短期内公寓库存以及销售情况很难改变。一方面南京人在观念上对公寓类投资产品接受度不高。另一方面,目前住宅房价涨幅较大回报率高,投资客基本都转向了住宅投资。如果后期住宅房价涨幅不理想或者下跌的话,酒店式公寓产品的销量预计会有所好转,毕竟公寓产品购入总价低,投资客可以享受到较高的出租回报率。

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