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【详解】首付贷加杠杆 规模到底有多大 风险又来自哪?

查看:240| 2016-3-11 17:20| 系统分类:行业资讯| 举报

简介: 首付贷规模至今成谜,若单笔违约之后,会否加大银行个贷乃至系统性风险?多位银行界人士表示,风险肯定有,但不绝对。3月9日上午,媒体报道称深圳市 ...

首付贷规模至今成谜,若单笔违约之后,会否加大银行个贷乃至系统性风险?多位银行界人士表示,风险肯定有,但不绝对。


3月9日上午,媒体报道称深圳市初步摸底估计首付贷规模大概为20亿元,到当天下午旋即传出该数字又变成30亿元。


首付贷规模到底有多大?眼下,房价上涨最快的一线城市成了首付贷摸底的重点区域,若要算出全国规模,在缺少权威机构持续跟进的情况下,难度可想而知。


《每日经济新闻》记者了解到,房天下理财、链家理财等已暂停新房首付贷业务。此前,平安银行的广东省人大代表林娜曾反对首付贷,认为其交易信息未纳入央行征信体系,造成银行办理个贷时难以识别风险。


首付贷规模至今成谜,若单笔违约之后,会否加大银行个贷乃至系统性风险?多位银行界人士表示,风险肯定有,但不绝对。


首付贷加杠杆“被妖魔化”


春节前夕,央行与银监会联合下发“房贷”调整的文件,比如三四线城市个贷最低首付比例可低至2成,二线城市从3成降至2.5成。


节后,一线城市房价大涨,加上上海链家事件推波助澜,外界开始将视线转向所谓房贷“场外配资”问题,首付贷成为推动房价上涨的幕后推手,一时间“人人喊打”。


林娜的思考逻辑实质就是,首付贷游离于银行房贷监管体系之外,违背了央行和银监会对于房地产信贷相关政策的精神,使得监管机构对于房地产金融杠杆的控制变得无效,会加大银行授信风险。


何为首付贷加杠杆?通俗地说,如果你要购买一套100万元的房子,按照银行以往3成首付的要求,你需要首付30万元,现在大型房产中介借鉴P2P模式,引入社会闲散资金来帮你解决首付款。


以房天下理财首付贷为例,如果你或你的直系亲属名下有一套房子可做抵押,可以解决首付款的70%,那就是21万元,相对于你只要拿出9万元自有资金,也就是2.33倍首付贷杠杆,但从总房价来看,就是逾10倍总杠杆。


购房者个人贷款杠杆被放大之后,首付贷一旦违约,会否加剧房贷风险传染?

一家上市城商行的信贷客户经理表示,用首付贷的购房者在个人收入能力上,与个人按揭买房的客户质量有差异。银行授信前,会查看首付款收据是否足额,若房企与P2P平台为迎合银行授信要求而精心包装一下,银行不易发现个中风险。若银行真正要授信,还要看购房者的工资卡、银行流水、公司社保以及直系亲属旗下房产等,达不到一定标准也不会放贷。


一家大型银行的区域电子银行部负责人告诉《每日经济新闻》记者,对住房投机群体来说,首付贷是一种空手套白狼,但这部分人毕竟占少数。如果自住型购房,影响就不大,当前“70后”一代进入换房季,小房换大房,对改善型需求越来越大。


“首付贷引争议主要在于‘投资’属性强,被认为是加杠杆注水,但关键在于要有一个明确的‘场景’。”上述电子银行部负责人表示,这个需要有条件进行,比如你是自住型购房且已有一套,拿前一套房子抵押,用短期的首付贷临时解决改善型住房的首付款,如果平台又合规经营,这种模式应是主流趋势。


主要风险来自银行理财产品?


财新网近日报道说,监管部门最近将要对房贷市场的“首付贷”等配资行为采取措施,下一步也会对银行进行规范。


3月9日,另有媒体报道称,深圳市正在对当地小贷公司、P2P平台针对购房者首付贷等摸底,涉及首付贷规模20亿元。当天下午,有知情人士爆料说,该数字变成了30亿元。


这会是冰山一角吗?记者调查了解到,像搜易贷旗下首付贷业务现今覆盖区域主要集中在东部地区,尤其是一线城市,房天下理财首付贷产品也主要以一二线城市为主,认为该区域房价坚挺,不会跌价。


当前,首付贷产品主要覆盖区域与汇付天下最新发布的《2015年网贷行业报告》相关研究成果相吻合。该报告显示,P2P网贷注册用户主要集中在一、二线城市,用户占比分别为22.1%、34.1%。


针对规模,网贷之家首席研究员、盈灿咨询CEO马骏告诉《每日经济新闻》记者,以前没有首付贷的时候,购房者必须通过亲戚朋友等借钱,现在有了首付贷却人人喊打。在房地产市场以万亿计的交易中,首付贷只是九牛一毛。


尽管如此,一个值得关注的细节是,上述报告还重点提到,银行理财是P2P网贷投资人最主要的其他理财方式,占比40.6%。


财新网日前报道称,银行理财是提供首付贷“资金端”的重要渠道。该模式就是房产中介与银行协定,通过交纳一定的保证金,将银行理财资金对接到首付贷项目上,而买卖双方则签署一份“阴阳合同”(“阳合同”代表被做高的房价,“阴合同”代表真实房价),房产中介又与卖方签署协议,以保证买方个贷顺利到位,最后让多出的个贷余额来偿还首付贷。


银监会披露的数据显示,银行不良贷款从去年1季度的9825亿元上升至去年4季度的1.27万亿元,多出大约3000亿元。其中,次级贷从去年1季度的4797亿元上升至去年4季度的5923亿元,多出逾1100亿元。


从风险指标占比来看,正常类贷款占比下降,去年1季度为95.08%,到去年4季度变成94.54%,关注类与不良类均有所上升,拨备覆盖率也有所下降。


依此来看,当前银行业不良贷款率是在上升的,但银行理财表外运行,对接首付贷显得也较为隐蔽,基于汇付天下报告提及的银行理财占了4成的网贷业投资资金,这一现实显然不容忽视。


另据盈灿咨询不完全统计,截至2016年1月18日,已有民生、招行等20余家银行涉足P2P网贷平台资金存管业务,80家平台与之签订了资金存管协议,约占P2P网贷行业正常运营平台数量的3%。


该数据表明,P2P网贷平台银行存管比例偏低,势必会影响到银行对网贷资金具体流向的监管,进一步影响到银行对个贷的授信风险。


针对风险评估,亚信控股集团董秘荣腾洪表示,这最终回归到一个问题,就是如何把握贷款对象及确定其还款能力,涉及三个基本条件:如何确定低门槛的贷款标准,如何确定市场信息的对称性,如何把握市场利率调整期。


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