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北上广楼市其实并无泡沫 真正危险的是深圳

查看:327| 2016-3-20 17:53| 系统分类:行业资讯| 举报

简介:导语:“泡沫”是击鼓传花的游戏,炒房者炒的是泡沫的膨胀。当“泡沫”在最后一个接手者手里膨胀的速度不能覆盖其借贷的成本时,炒房者停供房贷,泡沫 ...

导语:“泡沫”是击鼓传花的游戏,炒房者炒的是泡沫的膨胀。当“泡沫”在最后一个接手者手里膨胀的速度不能覆盖其借贷的成本时,炒房者停供房贷,泡沫爆掉,加杠杆的击鼓传花游戏到此为止。


根据最新数据,今年2月深圳房价同比涨幅近60%,上海房价的同比涨幅也超20%,北京、广州紧随其后。


华泰证券通过定量研究后认为,如果将一线城市拆分开来看,北上广的房价其实“很安全”,唯一值得担心的炸弹是深圳!


截至2015年底,深圳房价“泡沫”为34.16%。而北上广看似也涨了,实际上却没有“泡沫”(广州泡沫率-1.07%,北上泡沫率-5.65%)。


深圳继续领跑全国


国家统计局今天公布的数据显示,2月房价上涨城市继续增加,涨幅扩大。一、二、三线城市新建商品住宅价格环比平均都上涨,且涨幅分别比上月扩大0.5、0.1和0.1个百分点。其中,深圳同比暴涨近60%。


一线城市房地产市场持续火热,新建商品住宅中,深圳继续领涨,环比涨幅为3.6%。上海二手房环比涨幅高达5.3%。无论是新建商品住宅还是二手房,深圳房价同比涨幅均超50%,上海房价的同比涨幅也超20%。


一线房价数据如下:

 

北京2月新建商品住宅价格环比+2.3%(前值+1.1%),同比+14.2%(前值+11.3%)。


上海2月新建商品住宅价格环比+2.9%(前值+2.6%),同比+25.1%(前值+21.4%)。


广州2月新建商品住宅价格环比+1.6%(前值+0.8%),同比+11.9%(前值+10.0%)。


深圳2月新建商品住宅价格环比+3.6%(前值+4.1%),同比+57.8%(前值+52.7%)。


北京2月二手住宅价格环比+3.2%(前值+2.3%),同比+27.7%(前值+23.7%)。


上海2月二手住宅价格环比+5.3%(前值+2.7%),同比+20.3%(前值+14.4%)。


广州2月二手住宅价格环比+1.2%(前值+1.3%),同比+14.7%(前值+13.1%)。


深圳2月二手住宅价格环比+3.3%(前值+5.7%),同比+54.2%(前值+49.7%)。

 


此外,部分二线城市房价也出现大涨。合肥2月二手房价格环比跳涨6.7%,同比涨13.2%;新建商品房价格环比也上涨2.3%,同比涨6%。南京2月新房价格环比涨2.7%,同比涨14.1%;二手房环比涨1.5%,同比涨9.2%。


国家统计局解读称,2月份房价上涨城市个数增加,涨幅继续扩大。环比来看,2月份一、二、三线城市新建商品住宅价格环比平均都上涨,且涨幅分别比上月扩大0.5、0.1和0.1个百分点。城市间房价涨幅差距进一步加大,一线城市和个别热点二线城市涨幅远高于其他城市,分化现象持续。同比来看,一、二线城市房价同比平均上涨,涨幅比上月扩大;三线城市同比平均下降,降幅继续缩小。


三月成交锐减30%


不过,价格大幅飙升之后,深圳楼市的成交量却出现了锐减。这可能是个危险的信号:房价上涨的动力——有效需求开始萎缩。


《深圳特区报》今天报道称,深圳链家、Q房网、美联物业、家家顺等多家中介数据均显示,深圳3月二手房成交萎缩,成交量相比1月份均下降超过30%。


该报道援引深圳中原研究中心表示,业主报价已连续三周收窄上调幅度。南山、龙华、宝安北及坂田等去年涨幅较大的区域业主报价有所下调,而后海、蛇口和科技园北等区业主报价环比下跌3%。


对于近期成交量走低的状况,深圳链家市场研究中心则表示,政策收紧的预期传闻较大程度上影响了市场成交,加之房价处于高位,令到置业者入市不积极。另一方面,业主方多看好后市,心里价位坚挺,因此双方存在一定博弈。


对于后市发展,美联物业分析认为,因楼市调控收紧传闻,目前深圳市场上观望心态与着急入市心态各占一半,预计4月1日评估价调整政策落地后,二手房市场或进入短暂的调整期。


上周五,深圳市房地产经纪行业协会称,深圳市二手房交易评估价格将于4月1日起上调50%左右。这是深圳近3年来首次仅隔半年时间即调整房产评估价格。分析称,这将导致二手房交易税费大幅增加。


该协会表示,在目前楼市火爆的情况下,房产评估价上调势在必行,本次调整预计会对深市房产实际情况有不同程度地反映。


该报道还指出,除了二手房成交量有明显下滑,深圳新房成交量同样出现下降。


价格热度惊人的深圳楼市成交量开始降温。该报道提出一个有意思的问题,这究竟是市场“疯”转“稳”的拐点,还是大幕开启前的节点?


深圳泡沫最大!


华泰证券通过定量研究后认为,如果将一线城市拆分开来看,北上广目前其实并没有泡沫,唯一值得担心的炸弹是深圳!截至2015年底,深圳房价“泡沫”为34.16%。而北上广看似也涨了,实际上却没有“泡沫”(广州泡沫率-1.07%,北上泡沫率-5.65%)。此外,泡沫何时破裂,关键看杠杆比例。在购房者没有加杠杆的前提下,2016年深圳楼市或许安全,但安全的边际仅为1.67%。如果深圳收紧了限购政策,泡沫可能会提前爆掉,1.67%的安全边际几乎经不起任何外生性冲击。


他首先指出,经济增长、信贷宽松是导致房价上涨的两个基本面因素,而房价增长不能被这两个因素所解释的部分(即不知道为什么涨价的涨价),就是“泡沫”。


对于去年以来房价蹿升最令人咋舌的深圳,宋雪涛指出,深圳的房地产租售比增速和M2/GDP增速的趋势基本一致,但从15年开始租售比一路飙升,已经甩开了信贷增速。



北京相比深圳,租售比要温和许多,特别是15年下半年信贷相比经济增长已经明显提速,但租售比增速才刚刚转正。



把所有一线城市放一起,就知道深圳的疯狂了。15年开始,深圳租售比增速甩开北上广,走了一条“大阳线”。2015年初这四个一线城市还都在-7.5%左右挣扎,到了年底北上还是0.95%,广州4.03%,而深圳已经38.76%了。也就是说深圳房价里38.76%的涨幅是不能用基本面来解释的,那要么是信贷,要么就是泡沫了。



所以,简单直接的计算房地产泡沫的方式,是去除掉经济增长和信贷增长对房价增长的影响。我用一线房地产的租售比增速(P/E) 来表示房价去除基本面影响后的增速,用信贷产出比的增速(M2/GDP) 来表示信贷去除经济增长后对资产价格的影响,这两个增速的差就是我们要找的“泡沫”。



到2015年底,深圳房价“泡沫”为34.16%,也就是深圳房价增速里有34.16%不能被基本面和信贷扩张所解释。而北上广看似也涨了,实际上却没有“泡沫”(广州泡沫率-1.07%,北上泡沫率-5.65%),因为北上广还没涨过她们自身的基本面增长(房租、经济、人口)和信贷扩张。当然,深圳的“泡沫”能大幅跑赢北上广,主要还是限购政策差异。北京对国五条个人所得税执行的最为严格,限购几乎卡死了炒房客,而深圳相对宽松,炒房者能通过假离婚、养房票等规避限购。


那么市场更关系的问题是,深圳房地产泡沫何时会爆?关键在杠杆。


宋雪涛称,“泡沫”是击鼓传花的游戏,炒房者炒的是泡沫的膨胀。当“泡沫”在最后一个接手者手里膨胀的速度不能覆盖其借贷的成本时,炒房者停供房贷,泡沫爆掉,加杠杆的击鼓传花游戏到此为止。这种酸爽曾经在海南和北海发生过,金融危机后温州也发生过局部断供,后来被四万亿救活了。因此,深圳房地产泡沫何时会破,简单直接的方法就是预测泡沫增速降至借贷成本的时刻。


他指出,无论是链家地产自己给出的数据还是草根调研,深圳购房者的杠杆都很难超过5倍。用2015年北京市新增购房贷款比北京房地产销售额计算,北京购房者的杠杆甚至不到3倍。上海的杠杆在3-4倍之间。下面广告显示首付贷利率大概在9.5%-14%之间。商业银行最新的基准贷款利率是4.70%,两年前基准利率6.39%。



如图,深圳房地产“泡沫”曾在2014年6月收缩了11.78%,从2015年开始,泡沫开始迅速膨胀。2015年6月时泡沫膨胀的速度为21.57%,在持续膨胀一段时间后,泡沫膨胀速度逐渐减缓。2015年12月时泡沫膨胀速度下降至12.56%。按照目前泡沫的膨胀速度趋势外延,2016年3月时泡沫膨胀速度将下降至6.82%,2016年6月降至5.90%。


那么深圳泡沫爆掉的警戒线是多少呢?如果购房者向商业银行借贷加5倍杠杆,那么安全的泡沫膨胀速度(红色警戒线)需要至少4.23%。如果购房者加3倍杠杆,向银行贷款67%,剩下全部年化10%的首付贷,那安全的泡沫膨胀速度(绿色警戒线)需要至少6.79%。如果购房者加2倍杠杆,向银行贷款50%,剩下全部年化10%的首付贷,那安全的泡沫膨胀速度(紫色警戒线)需要至少7.65%。


按照目前泡沫的膨胀速度趋势外延,如果购房者没有在场外配资加杠杆(首付贷)的话,2016年深圳房地产市场或许安全,但安全的边际仅为1.67%。但是如果深圳收紧了限购政策,那么泡沫可能会提前爆掉,1.67%的安全边际几乎经不起任何外生性冲击。


如果购房者用场外配资加杠杆炒房(首付贷)的话,那么模型预测可能的情况是,从2016年3月开始,深圳房地产泡沫将触及警戒线,不存在有安全的边际。但办法还是有的,进一步放松信贷(降低首付比例、降低贷款利率)、放松限购政策都是增加安全边际的方式。

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