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下一步怎么去库存,专家各开药方

查看:316| 2016-3-18 16:44| 系统分类:设计观点| 举报

简介:  面对巨大的库存量,如何去化,才是重中之重。对于全省来说,每个城市、每个区域的库存和去化不尽相同;而商业和住宅因面临不同的消费群体,去化速 ...

  面对巨大的库存量,如何去化,才是重中之重。对于全省来说,每个城市、每个区域的库存和去化不尽相同;而商业和住宅因面临不同的消费群体,去化速度也有快有慢。  我们邀请了浙江房地产市场上的几位专家,听听他们对浙江库存的理解和下一步去库存的高招。周刚华浙江大学房地产研究中心博士摸清库存源头因地制宜对症下药


  去库存的话题,从浙江省来说,城市和城市之间,区域和区域之间都不一样。2015年杭州和宁波商品房销售面积同比增长32.1%和38.7%,而同期,金华和衢州同比增长4.7%和3.5%,商品房销售面积增长速度远低于杭州和宁波。就算是在杭州,也是老城区、钱江世纪城、大城西一带市场表现活跃,而临平、九堡等地市场表现一般。

  在所有的库存中,非住宅库存的问题最为严重。以杭州市为例,若按照2015年商品房的销售速度,住宅去化周期为1.08年,而非住宅去化周期高达4.57年,去化压力更大。

  下一步如何去库存,需要各方的共同努力。最重要的,是要搞清楚库存房源的基本情况,找出库存的基本原因,才能因地制宜对症下药。建议有关部门进行一次全省范围内的房屋大普查,包括商品房、各类办公商业用房、棚户区改造项目、留用地项目等房屋情况,从而为政府合理供地、同时也为开发企业理性拿地提供决策依据。

  找出现有的症结,同时,也要在源头上,也就是土地供给上建立相应的机制。建议相关部门根据我省各市(县)前三年商品房平均成交规模、新增人口、库存量等因素,分配各年商品房用地供地的上限规模,对库存量特别大、去化周期特别长的地方必须停止给予供地指标。地方政府应根据不同层级的区域与板块市场销售量、库存量、合理的去化速度科学安排规划指标和供地节奏,提高供需匹配度,从供地的源头防止供给的过量。

  除此之外,还要是要坚持分类调控、因城施策。在商品房供大于求的城市,要停止建设保障房,全面推进货币化补贴和货币化安置政策。

  房地产企业也应该清楚地认识到,这波行情来之不易,要抓住时机,加快销售速度,积极回笼资金。对产品进行结构优化,坚持产品创新,提升品质。


马英枢世邦魏理仕杭州分公司董事总经理商业库存压力更大去化需经济大环境给力


  从历年的情况来看,大家的关注点都在住宅库存上,但其实,非住宅库存的去化压力更大。

  前几年,由于限购,导致了很多二三线城市出让了大量的商业用地,造成了商业地产的供应量很大,在杭州,到2015年底,全市商品房待售面积达到2419.3万m2,其中住宅1503万m2、非住宅916.3万m2,若按照2015年商品房的销售速度,住宅去化周期为1.08年,处于正常水平,而非住宅去化周期高达4.57年,远高于商品住宅的去化周期。

  商业库存有两大特点,一是库存大,去化慢。在杭州市场上,写字楼的大宗交易非常有限,一般来说,成交5000m2以上的,都算大的,近一年以来,5000m2以上的交易,在10宗以内。成交的面积段多是百来平方米的这种,而这种面积段多是小业主的投资,对动辄十几万平方米的商业项目的去化,只是杯水车薪。二是商业库存的去化,受市场和政策影响不大,更多的是受经济大环境的影响。像是这一波政策放宽,市场火爆,基本上都集中在住宅市场上,而消费商业地产的主力,那些企业、公司,如果经济状况不好,手上没有闲钱,他们也不会出手。

  对这么大的商业库存,我认为可以从两方面着手去化。一是政府要有支持力度,对企业购买办公楼自用,可以给予适当的补贴。因为这么大的库存量,单靠市场和开发商去做努力是不够的,个人投资者也帮不上太大的忙,而且如果全部是小业主持有,今后写字楼品质上不来,租金回报也有限。第二点,也是更重要的,对开发商来说,要清醒认识到,住宅的火爆延伸到商业上不现实,不能盲目乐观,在销售策略和价格上都要有所储备。如果开发商的现金流还可以的话,可以先持有出租,慢慢将写字楼的品质和名气做出来。单单坐等客户上门,是不可取的。


丁建刚浙报传媒地产研究院 院长开发商要理性控制涨价幅度


  在多重政策的叠加和推动之下,杭州楼市已经出现了预期逆转,所谓预期逆转,就是大多数人认为房价将要上涨,甚至大幅度上涨,且大多数是改善型需求的购房者入市,这是政策密集推动的结果。这些政策是:春节前降低首付政策,春节之后降低契税和营业税政策、杭十条、降低存款准备金率等等。我认为,此番政策最有力的推动,是周小川的表态,他表示,要实行稳健偏宽松的货币政策。我们可以看到,1月份全国信贷额增加了2.51万亿元,巨量的货币进入市场,推动了预期逆转。当然,还有一个因素就是一线城市的市场传导,上海深圳等一线城市的市场恐慌情绪,向杭州苏州等优质二线城市传导。

  上一周的杭州楼市延续热闹。半个月的时间,杭城的商品房成交已达近9000套,对比去年整个3月6338套的成交套数,已远远超出。在这样的节奏之下,对去化库存是有相当的帮助的,而且可以预计的是,随着巨量成交的到来,库存会快速下降,但省内其他城市,无论是成交量还是成交价格,都不及杭州。

  不久的将来,结构性的供不应求和结构性的供过于求都会同时存在,主城区和类似奥体、未来科技城等热点区域,会出现供不应求,特别是在这些区域中,单价20000到30000元的优质改善型产品,会特别抢手。而冷门板块、产品竞争力不太强的楼盘,仍然面临着去化难题。

  对于去库存,政府手中已经没有更多的政策牌可以打,如果说还有一个最重要的政策推手,那就应该是,在库存较多的城市或区域,减少甚至暂停土地供应,给市场一个良好的预期。

  对于开发商来说,要理性控制涨价幅度,不要把价格涨到把客户推给其他项目,更不要涨到楼盘销售不动,因为这轮市场复苏,实际上是政策推动的,时间的长度和力度,有极大的不确定性。


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