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《第一房产》两会代表委员建言房产税暂“让路”去库存

查看:256| 2016-3-9 09:57| 系统分类:设计观点| 举报

简介:一、去库存方案要根据城市特点进行设计全国政协委员、原财政部财政科学研究所所长贾康接受采访时建议,楼市现在冰火两重天,“去库存”要区别对待。贾 ...

一、去库存方案要根据城市特点进行设计

全国政协委员、原财政部财政科学研究所所长贾康接受采访时建议,楼市现在冰火两重天,“去库存”要区别对待。贾康认为,三四线城市需要去库存的现状目前是比较清晰的,但也不是每个城市都要采取千篇一律的办法,还要根据城市特点设计具体的方案,同时手段也要多样化。他建议,要掌握好合理的政策组合,不能光看某一些点、某一件事,一定要放在整个配套措施里考量。除了减税,还有信贷方面、优化配套产品供给形式,比如将公租房、二手房与“去库存”联动。

 日前,沈阳发布毕业未超过5年的毕业生购房实行“零首付”政策后,引发网友热议,当晚政府发布消息,“零首付”政策还处于前期调研论证阶段,暂不具备出台条件。对此,贾康表示,“社会上对政府做了一个很好的反馈。大家都不太认同,所以政府纠正叫停。”

 一线城市楼市有过热迹象

贾康认为,楼市要吸取其他金融市场包括股市的一些经验教训,作为借鉴。但股市跟楼市毕竟是不一样的市场,目前还不至于出现大震荡。但需要具体的防风险设计,不能照搬其他市场。

“房地产不是简单加杠杆的问题,现在是‘冰火两重天’,总体在分化,那么冰怎么办,火又怎么办?”他提醒,一线城市楼市已经有过热的迹象,决策者应该赶紧谨慎考虑,化解老百姓对楼市一下子热起来的不满。在未放松调控政策的前提下,一线城市应该增加供给,优化通盘规划,化解矛盾。

全国政协委员、东方资产管理公司原总裁梅兴保接受北青报记者采访时也认为,房地产市场应该落实分类调控、分区域施策,采取分类管理的政策措施,“比如北京,应该果断出台楼市调控政策”。

梅兴保进一步解释称,房地产市场确实需要帮扶,通过经济手段刺激,但像北京、深圳、上海这样的特大型城市,这些城市资源富集、活力很强、人口净流入,土地资源又有限,应该有严格的调控措施,去杠杆措施应该用在这里。财税政策应该用在广大三四线城市,同时农村房地产市场应该纳入整个房地产市场的研究、调控、规划和统计。

 房地产税暂“让路”去库存

 征收房地产税,曾被视为抑制楼市投资行为的一种手段。2015年,十二届全国人大常委会公布立法规划时,房地产税法正式列入其中。有专家预计,房地产税法最快有望在2017年获得通过。但在当下楼市去库存的迫切需求下,房地产税似乎需要寻找更合适的时机。贾康表示,目前各方更关注去库存,等去库存的任务见眉目了,有一定把握后,制度就可以跟上来,比如税收法定。内部要有一个基本共识,找到合适的、可接受的前提条件,然后进入立法程序,草案一审后可以全面征求社会意见,大家可以在一个平台上充分讨论。不过,他强调,即使立法,也不是全国所有城市一起开征,可能大城市先征。在整个房地产市场出现分化后,一线城市率先推出税制改革,或许是一种方式。

对今年的经济形势,贾康说,确实是有一些令人担心的地方,市场预期不好,地方政府、企业层面有困难,但是也不能极端化,应该看到经济中亮点的存在。他认为,如果不犯大的错误,采用现在的稳增长措施,再加上必要的一些调节,2016年应该有很大可能出现一个阶段性的探底,如果能够探底,希望企稳。(记者 孙静)

三四线城市房价或会进入下行通道

“一线城市房价高涨,既有近期房地产去库存政策密集推出的外溢效应,也是刚性需求进一步释放的表现。”全国人大代表、民革吉林省委专职副主委郭乃硕提醒,必须警惕其中的非理性因素。

郭乃硕认为,一线城市本身具有较强的“虹吸效应”,“但非理性上涨显然不利于房地产市场健康稳定发展;某种程度上甚至透支三四线城市购买力,加剧去库存难度。”

国家统计局数据显示,1月份大多数三四线城市房价同比下降。全国人大代表金硕仁认为,“三四线城市中许多房地产开发企业资金成本高企,资金链紧绷,不排除房价会进入下行通道。”

金硕仁表示,鼓励农民进城购房是三四线城市去库存的重要渠道。“但收入、户籍、社会保障等都是农民进城需要考虑的问题。农民脱离土地后的生活保障,不仅是城里买套房这么简单。”

二、全国政协委员黄红云:今年多数城市“量价”温和上升

民营企业转型发展、房地产去库存、缓解弃风限电以及社区养老供给制改革,这是全国政协委员、重庆市工商联主席、金科股份董事会主席黄红云今年两会所携带的四项提案。在他看来,虽然现在处于经济新常态,经济下行压力较大,但是中国经济长期向好的趋势没有改变,民营企业应当充满信心。

    对于当前房地产去库存,黄红云认为房地产企业要抓住这个机遇,下决心将积压的库存消化。总体上看好房地产行业前景,他预计今年多数城市“量价”温和上升。而金科本身作为房地产企业,也会加快步伐,由重资产逐步向轻资产化转型。

    看好中国经济及房地产

    未来的中国经济走势和房地产前景究竟如何?黄红云给出的答案是:双双看好。

    他的这种乐观预计其实是基于信心。“虽然现在处于经济新常态,经济下行压力较大,一些传统行业产能过剩的企业较为困难,但是中国经济长期向好的趋势没有改变。”黄红云指出,从发展模式、领导集体、改革红利、政府的职能转变和中国大市场的消费升级来看,应当对中国经济充满信心。

    “房地产企业要抓住这个机遇,下决心将积压的库存消化。”黄红云在谈到房地产去库存时如是说。

    因此,他在今年的房地产提案中建议政府:优化供应结构,因地制宜调控土地供给,切实做到“因城施策”;拓宽公共服务覆盖范围,解决农民工购房后的就业、医疗、教育等问题,增加农民工购房意愿;建立政策性住房银行,推进房贷资产证券化;进一步降低购房税费,加大金融支持,特别是降低二手房交易税费负担,支持改善型住房需求;政府市场采购公租房,对安置房进行货币化安置,可消耗一部分库存量。

    同时,建议房地产企业,加大创新力度,通过产品创新,创造新的供给和新的需求;优化改变存量房的使用功能,吸引消费者;对销售困难的房屋,可将销售改为租赁,变相清理库存量,也可以将商业用房改用途,如商业改住房,商场、商铺改为办公、酒店,办公、酒店改为公寓,反之也可。把公建类房屋改为一般类酒店等。实在卖不动别死扛,降价、亏本也要卖出。

    “总体上看好房地产行业前景,从去年开始,国家逐渐出台扶持房地产行业发展的政策,预计后面还会有一系列的政策出台,今年多数城市“量价”温和上升,对房价增长较快的、特别是一线城市,估计还会有调控政策。”黄红云表示。

    金科未来五年轻资产化

    在谈到金科自身是否有库存压力,黄红云坦言虽然压力有,但不是很大。

    “大部分进驻的城市销售是比较好的,有少量的项目销售较慢。”他举例称,像在成都、无锡等地,有个别项目的销售比较慢,可根据市场情况,将项目规划调整为更符合市场需求的项目,比如将公寓向城市酒店、快捷酒店,或者将商铺改为众创空间;此外,在符合政策范围内,将商业规划建设比例进行调减,这样就减少了商业项目的压力。

    同时,黄红云也透露了金科未来五年的战略布局。

    政府工作报告中提出,服务业在国内生产总值中的比重上升到50.5%,首次占据“半壁江山”。消费对经济增长的贡献率达到66.4%,服务业成第一大产业,国家也将大力发展和促进服务业。因此,金科在稳固发展房地产同时,将从传统地产开发向“地产+服务”来进行产业升级。

    在区域发展上,重点选择了十个省级城市,并会在这些城市下面延伸少量的三四线城市。现在很多人对三四线城市存在偏见,认为存量大市场不好。其实不能一概而论,有一部分确实很不好,但也有一部分还是非常可观。

    “根据我们进驻的城市,一些三四线城市销量比二线城市都好,甚至利润更多。从投入和产销比来看,三四线城市前景还是非常好的。”

    另外,金科将用5年时间实现三个层面的战略转变:一是产品层面,从关注房子的居住到关注社区服务,实现业务重心从5年短周期到65年长周期的转变;二是用户层面,从一次交易到持续消费,实现从客户到住户、到用户、到会员的转变;三是企业层面,从地产开发商转型为现代服务提供商,逐步实现从重资产投资向轻资产运营的转变,“争取用3~5年时间把80%重资产变到50%,或者超过50%。”

《第一房产》,创造以楼市政策解读——好房推荐——买卖房专业知识——收房的注意事项——房产法律解析——家装服务——物业维护为主线的“包头房地产生态链”。








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